معرفی انواع وام‌ها و طرح‌ها برای خرید خانه؛ کدام روش به‌صرفه‌تر است
برای خرید خانه انواع وام‌ها وجود دارد. طرح ملی مسکن هم به تازگی اضافه شده است اما کدام شیوه بهتر است؟
کسانی که خانه ندارند و به دنبال راهی برای خانه دار شدن هستند، راه های مختلف را مطالعه و بررسی کرده اند؛ از صندوق یکم تا اوراق حق تقدم و مسکن جوانان و اوراق ممتاز. اما طرح جدید دولت یعنی طرح اقدام ملی مسکن ممکن است محاسبات قبلی را به هم بزند و گزینه های جدید و متفاوتی را پیش روی شما بگذارد. روزنامه خراسان در این مطلب به بررسی مقایسه ای طرح های مسکنی دولت و بانک مسکن پرداخته است ببینیم کدام طرح برای چه کسانی مناسب تر است؟
برخی نقدینگی کمی دارند و سقف تسهیلات بیشتر را ترجیح می دهند و برخی دنبال سود بانکی کمتر و برخی هم دنبال قیمت پایین تر (هرچند در شهرهای جدید) هستند. بسته به این موارد، ممکن است هر طرح برای فرد خاصی مناسب باشد. در ادامه با معرفی طرح مسکنی جدید دولت، به مقایسه شرایط روش های مختلف از جمله امکان انتخاب محل، سقف وام، میزان آورده، قسط وام ها و ... می پردازیم.
ویژگی‌های طرح ملی مسکن چیست؟
در طرح ملی مسکن، قرار است واحدهایی ساخته و بر اساس قیمت تمام شده واگذار شود. مهم ترین مزیت این طرح هم همین قیمت تمام شده است که انتظار می رود به دلیل تخفیف در قیمت زمین و مجوزها، به نحو قابل توجهی کمتر از قیمت بازار باشد.
از این موضوع مهم و البته مبهم (چون جزئیات متقنی درباره هزینه تمام شده اعلام نشده است) که بگذریم طرح ملی مسکن هیچ مزیت دیگری ندارد. وام آن هم حداکثر 100 میلیون تومان با نرخ سود 18 درصد است.
البته شما می توانید از تسهیلات صندوق مسکن یکم یا تسهیلات مربوط به بافت فرسوده برای خانه دار شدن از طریق این طرح هم استفاده کنید. یعنی به جای دریافت وام 18 درصدی این طرح، در صندوق مسکن یکم سپرده گذاری و از تسهیلات 8 درصد استفاده کنید. یا این که در صورت خرید مسکنی در بافت فرسوده بازسازی شده از تسهیلات آن طرح استفاده کنید(اگر از طریق صندوق یکم مسکن بافت فرسوده بخرید نرخ سود 6 درصد خواهد بود اما در غیر این صورت، شفاف سازی نشده است).
برای ارزیابی طرح ملی مسکن نیاز است که دو موضوع مهم روشن شود؛ اولا این که هزینه تمام شده چقدر خواهد بود و هر فرد چه میزان از قیمت زمین را باید پرداخت کند؟ طبیعتا این طرح در حالتی به صرفه است که هزینه تمام شده به میزان قابل توجه کمتر از قیمت مسکن در بازار باشد.
نکته دوم این است که محل ساخت واحدها کجا خواهد بود؟ به بیان دیگر واحدی که شما می خرید کجا خواهد بود؟ حاشیه شهر، بافت فرسوده یا شهرهای جدید؟
معایب طرح ملی مسکن کدام است؟
به طور کلی چنان چه قیمت تمام شده به نحو معناداری پایین تر از مسکن آن منطقه در بازار باشد، می توان بر چند عیب بزرگ این طرح چشم پوشید. این معایب عبارت اند از:
نرخ سود تسهیلات که بسیار بالا و 18 درصد است.
ودیعه گذاشتن 30 درصد هزینه تمام شده به مدت دو سال (با این حالت مقایسه کنید که می توانید این پول را در صندوق یکم سپرده گذاری کنید و بعد از فقط یک سال دو برابر وام 8 درصدی بگیرید و هر جا خواستید خانه بخرید).
ریسک طرح های دولتی را هم در نظر بگیرید. مثلا این که خانه دیرتر از قرارداد تحویل شود یا کیفیت پایین تر نباشد.
البته همه این ها به معنی بد بودن طرح نیست بلکه حرف این است که چشم پوشی از همه این ها در حالتی ممکن است که منفعت قابل توجهی از طریق کاهش قیمت تمام شده نسبت به قیمت بازار برای خریدار ایجاد شود.
مقایسه شرایط روش های مختلف خرید خانه
در جدول زیر راه های مختلف خانه دارشدن را به طور تفصیلی مقایسه کرده ایم. شما می توانید با توجه به شرایط خود یکی را انتخاب کنید.
همان طور که در توضیح بالا آمد، طرح جدید هم مثل طرح های پیشین، مزایا و معایبی دارد.
در این شرایط این که کدام طرح مناسب تر و بهینه تر است به صورت مطلق قابل تعیین نیست بلکه بستگی به شرایط شما دارد. مثلا با استفاده از اوراق حق تقدم شما می توانید به سرعت خانه بخرید اما هزینه خرید اوراق و نرخ سود تسهیلات زیاد است. در عوض در طرح اقدام ملی باید صبر کنید و آورده اولیه 30 درصدی را هم بپردازید اما قیمت تمام شده مسکن پایین و حق انتخاب شما هم محدود است.
از سوی دیگر با استفاده از تسهیلات صندوق یکم نرخ سود کاهش می یابد و حق انتخاب هم دارید (هر خانه ای که خواستید انتخاب و وام را روی آن دریافت می کنید).